Как взять ипотеку и не разориться

Эксперт в сфере недвижимости объяснил, где взять средства на оплату ипотеки

Можно ли в Сочи оплачивать ипотечный кредит за счет средств от аренды квартиры, и какие банковские продукты помогают при покупке недвижимости, рассказал заместитель начальника отдела продаж агентства недвижимости «Лидер» Святослав Бахарев:

- Наибольшее число сделок с недвижимостью в Сочи совершается без помощи ипотечного кредитования. Как правило, чаще всего покупатели предпочитают расплачиваться за приобретенное жилье сразу, но ипотека также пользуется спросом. Доля ипотечных сделок на сочинском рынке составляет 20-30% от общего количества сделок с недвижимостью.

Есть случаи, когда ипотека может быть очень удобной и не обременять имеющийся бюджет. Например, в последние годы популярностью стала пользоваться схема, когда ипотечный кредит гасится за счет арендной платы за приобретенную квартиру.

Эта схема хорошо подходит тем, у кого есть жилье для постоянного проживания и небольшая сумма для вступительного взноса. Недвижимость на нее купить невозможно и тогда люди прибегают к помощи ипотечного кредитования. При правильном расчете ипотечной программы вполне реально погашать кредит за счет арендаторов, которым вы сдадите квартиру после ее приобретения.

Для Сочи это особенно актуально, так как специфика нашего города заключается в том, что аренда здесь востребована всегда: как сезонная, так и постоянная. Нередко договоры аренды заключаются сразу на несколько лет.

В среднем, в Сочи такая ипотека растягивается на срок от 7 до 20 лет. Как правило, сумма, взятая в кредит, не превышает двух миллионов рублей. Сумма ежемесячной выплаты зачастую зависит от первоначального взноса. Если он более 60%, то банковский процент может составлять всего 9% от занимаемой суммы. Такие условия, например, предлагают Сбербанк и ВТБ. Также банки учитывают, срок, на который берется кредит, и ваши источники доходов.

При выборе жилья, которое вы планируете сдавать в аренду, необходимо учитывать специфику этого рынка, и то, что он иногда «проседает», например, не все курортные сезоны могут быть удачными.

Еще один пример, когда ипотека особенно удобна – если вы снимаете квартиру в Сочи на длительный срок. Я проводил небольшое исследование и выяснил, что в Сочи около 50% приезжих специалистов предпочитают снимать жилье. То есть они каждый месяц выплачивают арендодателям сумму, практически равную ипотечному взносу в банк. А раз так, то не лучше ли платить за свое жилье, чем за чужое?

Конечно, многие не могут решить, останутся ли в Сочи на постоянное жительство, но квартира в нашем городе – это хорошие инвестиции, а, в крайнем случае, квартиру в ипотеке всегда можно продать. Причем, вместе с ипотечным долгом. Подобные сделки не относятся к разряду простых, но, тем не менее, в нашем городе есть специалисты, которые вполне успешно их проводят.

Многие отказываются от ипотечного кредитования из-за долгих сроков, на которые растягивается выплата кредита. Но, я считаю, бояться его не стоит. Ведь вполне может случиться так, что время будет работать на вас. Инфляция, пусть и медленная, в нашей стране все-таки есть. И со временем деньги обесцениваются. Поэтому, если сегодняшний ипотечный взнос кажется вам довольно внушительной суммой, через 5-7 лет его реальный вес может оказаться куда меньше. Напомню также, что банки не имеют права повышать установленный договором кредитный процент, какой бы не оказалась финансовая ситуация в стране и в мире.

По статистике, услугами ипотеки в Сочи чаще всего пользуются молодые семьи. Нередко бывает, что квартиру в ипотеку им приобретают родители, они же помогают гасить кредит. Также этот вид кредитования популярен у тех, кто хочет улучшить жилищные условия и приобрести более просторное жилье. Часто ипотеку берут собственники «малосемеек».

Хочу сказать несколько слов об ипотеке для военных. На мой взгляд, это работающая программа, но с более строгими условиями, чем обычная ипотека. Срок проверки документов здесь гораздо дольше, как правило, больше месяца, так как их проверяет не только служба безопасности банка, но и Министерство обороны. К выбранному жилью предъявляются определенные требования: у него должен быть статус квартиры и четко выделенные кухня и санузел. Дом должен быть построен в соответствии со всеми нормами. Для такой ипотеки в Сочи чаще всего подходят дома вторичного фонда – пятиэтажки и высотки, построенные в 70-80-х годах. «Сталинки» подходят далеко не все, а только те, в которых есть железобетонные перекрытия. Что касается новостроек, то для военной ипотеки подходят комплексы бизнес-класса. Например, ЖК «Атаман» или «Солнечный город».

Нередко к нам обращаются сочинцы с жилищными сертификатами. Такие сертификаты выдаются в том случае, если недвижимость попадает «под снос», а на ее месте планируют построить другие объекты инфраструктуры. Как правило, средняя стоимость таких сертификатов в Сочи полтора – два миллиона рублей. И далеко не все остаются довольны условиями оценки. К недвижимости, приобретенной по программе жилищных сертификатов, также предлагаются определенные требования. У нее должен быть статус квартиры, либо, если покупатель все-таки выбирает жилое помещение, срок его эксплуатации должен быть не меньше трех лет.

Взять ипотеку на недвижимость, выбранную по сертификату, можно, например, в банке ВТБ. Он выдает кредиты на жилые помещения, но в том случае, если оно расположено не выше третьего этажа. Сбербанк выдает ипотеку на жилые помещения в том случае, если дом, в котором оно находится, был признан многоквартирным.

Некоторые продавцы недвижимости опасаются получить вместо нее жилищный сертификат. Однако эти опасения не имеют почвы, средства по ним обналичиваются довольно быстро, как правило, в срок от двух недель до месяца.

Ипотечным кредитованием с использованием материнского капитала пользуется небольшое количество сочинцев. Нередко к нам обращаются для того, чтобы мы подобрали какую-либо недвижимость на сумму, полагающуюся по материнскому капиталу. Но, увы, это невозможно. Где-то 30% от количества обратившихся готовы взять ипотечный кредит.

При покупке жилья с использованием средств материнского капитала необходимо учитывать, что ребенку, на которого он выдавался, в новой квартире должна быть отведена «доля», а продать недвижимость можно будет только тогда, когда ему исполнится 18 лет.

Как правило, большинство покупателей недвижимости в Сочи предпочитают брать ипотечные кредиты в Сбербанке или ВТБ. Не могу сказать, что в остальных банках ипотечные программы хуже, но 99% жителей больше всего доверяют именно этим организациям.

Многих интересует, как взять кредит на покупку недвижимости в том случае, если их официальный уровень доходов не позволяет взять его по ипотечной программе. В таком случае можно взять кредит под залог недвижимости, либо вашей, либо того, кто готов выступить в качестве вашего поручителя. Процесс сбора документов для подобного кредита достаточно трудоемкий. В качестве поручителей, как правило, выступают ближайшие родственники, чаще всего, родители.

Если для того, чтобы купить понравившуюся вам квартиру, необходимо взять совсем небольшую сумму, можно воспользоваться услугами нецелевой ипотеки. Порядок оформления документов в данном случае будет гораздо проще, а процентная ставка ниже. Подобную услугу сейчас предлагает банк ВТБ.