«Неустранимых обременений нет». В Сочи многоквартирный самострой выставили на торги вместе с жильцами

Истории о многоквартирных домах в Сочи, которые по решению суда отправлены под снос, уже никого не удивляют. Сейчас их сотни. Дольщики ходят по судам, администрациям и круглосуточно боятся, что вот-вот приедет экскаватор. Слава богу, массовый снос так и не начался.

А тут произошел случай, что называется — из ряда вон. На торги выставили жилой комплекс на улице Пластунской и участок под ним за 90 миллионов рублей. В объявлении сказано — неустранимых обременений нет, вернее есть «сведения об обременениях, снимаемых по результатам торгов». Действительно, 20 заселенных квартир — это разве обременения? Расскажем историю ЖК «Алекс», которая в очередной раз показывает, чем опасны многоквартирники на землях ИЖС.

Все, конечно, начиналось очень романтично, но в тоже время типично: граждане, желающие жить у моря, слушать пенье птиц и наслаждаться солнцем. И застройщики, которые обещали гражданам эту райскую жизнь.

История «владельцев» жилых помещений в ЖК «Алекс», который находится по адресу Пластунская, 154/2 на землях ИЖС, началась в 2019 году, тогда застройщик открыл продажи. Изначальная площадь дома была вполне законной — 142 квадрата, потом его реконструировали в многоквартирник 600 кв. м. Два года люди покупали в нем квартиры. Никого не смущали договоры займа, которые оформляли между продавцом и покупателями. Тогда все дома строились по такой схеме. Это теперь «счастливые обладатели» жэпэшек говорят, что оформлением договорами займа застройщики фактически прикрывали договоры участия в долевом строительстве. Помещения были распроданы до окончательного завершения реконструкции и средства от их продажи частично использовались для работ по реконструкции, в каждом договоре прописывался номер приобретаемого помещения.

Договор займа предусматривал передачу жилых помещений в собственность приобретателей после постановки ЖК на кадастровый учет, либо возврат внесенных денег. Часть граждан приобретала помещения в доме по совету и рекомендации застройщика, другие, по навязанным рекомендациям риелторов — они сильно расхваливали объект — мол, отличное место расположения и качество строительства.

— На вопросы относительно законности приобретения по договорам займа и рисков объясняли, что в Сочи — это стандартная схема строительства и приобретения помещений в многоквартирных домах малой этажности с приведением множества практических примеров таких домов. Отсутствие юридического образования у приобретателей, а также дружеские контакты некоторых покупателей с одним из застройщиков, позволяло создателям схемы успешно реализовывать помещения, — рассказывают жители.

Застройщики и риелторы обещали в самое ближайшее время уладить все необходимые «формальности»: поставить жилой комплекс на кадастровый учет и оформить права собственности приобретателям. Застройщики разделили ответственность — одна из них была владельцем участка и дома, другой — предыдущим владельцем. Третий — собственно и был застройщиком. Ключи покупателям выдавались в момент заключения договора. И «счастливые владельцы» стали делать в жилых помещениях ремонты. К 2022 году дом был практически полностью заселен. Коммунальные расходы оплачивали по расчетам индивидуального и общедомового потребления.

Все вроде бы шло прекрасно, но узаконивать ЖК никто не торопился. Зато создавали активную видимость, как могли успокаивали покупателей — в результате просто вешали им «лапшу на уши». В ход шли и запугивания, утверждают жильцы: не рыпайтесь, не жалуйтесь, иначе вас заметят и снесут. Они и не жаловались и никаких действий по защите своих прав не предпринимали, все время ждали обещанного.

— В результате, пока нас убеждали в том, что работа по оформлению документов ведется и надо в очередной раз немного подождать, сроки исковой давности формально практически по всем договорам истекли. Однако считаем, что в нашей ситуации течение срока исковой давности следует исчислять с даты, когда мы узнали о том, что дом выставлен на торги (19 марта 2026 года), — рассказывают жители.

И дождались. Оказалось, что застройщик и нынешний владелец земли находятся в СИЗО, их подозревают в мошенничестве. Но это не мешает последнему судится с предыдущей владелицей участка, которая объявила себя банкротом. Выиграв все арбитражные суды, он выставил земельный участок с заселенным домом на торги. Правда несуществующим. В карточке лота значится, что здание площадью 142 кв. м. Но, как мы уже говорили, после реконструкции ее увеличили до 600 кв. м. При этом судебные процессы проходили в судах Читы, где, видимо зарегистрированы участники схемы. Жильцы ничего не знали.

— Застройщик и связанные с ним лица создали схему, которая позволила привлечь средства населения под видом продажи жилых помещений, реконструировать за их счет помещения, получить прибыль (незаконное обогащение) от продажи помещений, в дальнейшем через процедуру банкротства и утаивание этой информации от приобретателей, чтобы мы не включили свои требования в реестр кредиторов — избавиться от обязательств перед приобретателями помещений, — говорят жители ЖК.

Они обратились в надзорные и правоохранительные органы, указывая в прокуратуре в частности на то, что на торгах объекты представлены как юридически чистые, без требований иных кредиторов, а требования по займам приобретателей помещений не выявлены и не учтены.

Кроме того, на торги выставлен дом, которого нет. По факту на участке находится другое здание с другими параметрами по этажности, квадратуре и пятну застройки. Прокуратура посчитала, что это не их полномочия и отправила людей в ОБЭП. Полиция якобы ведет проверку. А в это время реализация дома с жильцами идет полным ходом, и они боятся, что его купят подставные лица нынешнего владельца участка. По слухам, отжимать чужое имущество и есть его бизнес. Люди просят у полиции для начала снять жилой комплекс с торгов, а потом дать юридическую оценку действиям застройщиков и иже с ними. Только услышат ли их, не известно. Никаких прав, кроме давно просроченных договоров займа, на свои жилые помещения они не имеют.