Малоэтажное строительство в Сочи: реалии и перспективы

Сочи всегда был невысоким в силу своей географии и курортной специфики, есть ли будущее у малоэтажной застройки сегодня

Став столицей зимних Олимпийских игр, Сочи начал стремительно меняться. Благодаря колоссальным инвестициям появились новые развязки дорог, крупные магазины, спортсооружения, которые впоследствии будут принимать международные крупные форумы. Но, при этом, город принялся хаотично застраиваться многоэтажными зданиями, к неудовольствию местных жителей (и так вынужденных жить в условиях олимпийской стройки): у новых высоток зачастую нет не то чтобы гостевых парковок, но и достаточной придомовой территории, поэтому «новым» сочинцам приходится оставлять машины на обочинах дорог, приводя к заторам на и без того узких дорогах города.

С каждым годом противоречия между сторонниками старого малоэтажного курортного Сочи и нового высотного все усиливались. Первые упирают на то, что хаотичная застройка горных сочинских клонов «свечками» нананосит невосполнимый урон экологии города и попросту небезопасна. В свою очередь, их оппоненты заявляют, что только с появлением подобных высоток эконом-класса у сочинцев и приезжих появилась реальная возможность обрести собственное жилье, в то время как малоэтажное строительство, характерное для «старого» Сочи - это недвижимость для людей с высоким уровнем дохода. Как показывает анализ сочинского рынка недвижимости, последнее утверждение достаточно спорно.

На сегодняшний день рынок малоэтажной застройки Сочи включает в себя следующие сегменты: домовладения, коттеджи, таунхаусы, апартаменты, а также небольшие многоквартирные дома.

Домовладения в Сочи, особенно в районе с развитой инфраструктурой, действительно, дороги. Так, стоимость 2–этажного коттеджа в шаговой доступности от моря начинается от 25 млн руб., далее цена возрастает в зависимости от квадратуры дома, его «начинки» и, конечно, размера земельного участка. Большое значение имеет и наличие «звездных» соседей, в таком случае цена дома будет еще выше - достаточно посмотреть на стоимость «статусной» недвижимости в закрытых коттеджных поселках с многофункциональными спортивно-оздоровительными и торговыми центрами, таких как «Горки-11», «Орхидея Парк», «Айдар».

Противоположностью элитным коттеджам в Сочи можно назвать таунхаусы - 2-3 этажные здания, с отдельным входом, плотно примыкающие друг к другу и образующие единый комплекс. На Западе такие дома уже давно пользуются повышенным спросом, для Сочи – это новый формат жилья. Несомненным плюсом такой недвижимости является коммунальная плата, сопоставимая по цене в городской квартире.

Поскольку на цену сочинского квадратного метра более всего влияет стоимость земли, строительство «стенка к стенке» позволяет порядочно снизить этот показатель, по этой же причине малоэтажные домовладения эконом-класса, как правило, удалены и от моря, и от центра города.

Несмотря на подобные неудобства, таунхаусы эконом-класса пользуются в сочи неплохим спросом, особенно если у них есть придомовая территория, развитая инфраструктура, хорошие подъездные пути к дому. К таким можно отнести комплекс «Золотой Гребешок» в Адлерском районе и строения на ул. Пятигорской (Соболевка).

Значительная доля рынка первичной малоэтажной недвижимости в Сочи приходится на дома клубного типа. Несмотря на название, эти строения не относятся к категории «элит»: малоквартирные дома, возведенные на земельном участке 6-10 соток, как правило, без благоустроенной территории, с необустроенными подъездными путями - это не те одноименные жилые комплексы, которые востребованы узким кругом банкиров, бизнесменов и политиков во всем мире. Это, как раз, - доступное жилье, ведь цены здесь ниже, чем в такого же размера квартирах новых «многоэтажек». В то время как в высотках цена за кв. м колеблется от 50 до 80 тысяч рублей, к примеру, в ЖК «Ставрополье» (Мамайка) или «Рио» (Светлана) можно приобрести квартиру от 40 тысяч рублей за кв.м, а в ЖК «Рассвет» на Мацесте жилое помещение с ремонтом, площадью 27 кв. м обойдется всего в полтора миллиона.

Низкая цена достигается за счет меньших затрат, в частности, на проведение коммуникаций. Застройщик многоквартирного дома должен собрать большое количество разрешительных документов и согласований, а это не только потеря времени, но и значительные финансовые расходы, что, конечно, находит сове отражение в конечной стоимости квартир, в то время как клубный дом формально числится как частный (индивидульное жилищное строительство), так что подключение электричества, воды здесь обходится гораздо дешевле. Снижение стоимости жилья в клубных домах происходит также за счет меньших затрат на земляные работы и мощный фундамент, необходимый при строительстве высотного дома.

Впрочем, самое экономичное жилье в Сочи является и самым проблемным: именно в категории клубных домов самое высокое количество так называемой незаконной застройки, против которой в предолимпийский год администрация развернула эпичную кампанию по сносу. Клубные дома строят на участках, отведенных под ИЖС, соответственно, на землях этой категории разрешено возводить здания не выше трех этажей. Получив разрешение на 3 этажа, застройщики возводят дополнительно 1-3 уровня (чем больше этажей – тем больше прибыль), позже узаконивая их через суд. Чуть более года назад эта практика начала давать существенный сбой, постановление о сносе здания стали выноситься не только в отношении вновь построенных домов, еще не прошедших стадию «суда», но и тех, по которым положительные судебные решения принимались несколько лет назад. В Сочи на данный момент, наиболее известен печальный случай со сносом ЖД «Хохлома», покупатели недвижимости в котором подали на застройщика заявления в суд, однако вероятность того, что они смоут вернуть вои деньги, достаточно мала. Напомним, с «черным списком», куда занесены более 600 объектов «под снос», можно ознакомиться на сайте городской администрации.

Еще один минус клубных домов: цокольные и мансардные этажи в них имеют статус нежилых помещений, ипотечный кредит на такую недвижимость не даст ни один серьезный банк.

Не стоит сбрасывать со счетов и вероятность того, что застройщики эконом-недвижимости экономят на всем, в том числе и материалах, и геологической экспертизе. Территория Сочи относится к 6-7 бальной сейсмической зоне, неудивительно, что после серии землетрясений в декабре 2012-го года, все громче зазвучали разговоры о том, что все эти «новострои вот-вот сползут в море, когда тряхнет чуть сильнее». Как и в любом слухе, здесь есть доля правды: несмотря на то, что в преддверии Олимпиады специалисты МЧС обследовали как высотные, так и малоэтажные здания и заверили сочинцев, что угроза разрушения в результате землетрясения ничтожно мала, Сочи знает достаточно случаев, когда дома «плыли» и без тектонических сдвигов.

Несмотря на все существующие проблемы, малоэтажное строительство, в том числе и эконом-класса, - наиболее приемлемый и, пожалуй, единственный на сегодняшний день способ решения жилищного вопроса в курортном Сочи, однако без поддержки со стороны власти этот сегмент так и будет оставаться «полузаконным», давая богатую почву для нечистых на руку чиновников и оставляя владельцев жилья практически бесправными.