Остался только Верховный суд. Собственники крупного ЖК в Сочи не смогли отбить его от сноса в кассации

Владельцы квартир в ЖК «Имеретинские высоты» бьются за свою, хоть и недостроенную недвижимость. Они прошли уже почти все судебные инстанции, чтобы сохранить объект, но теперь и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа признал жилой комплекс самостроем и постановил снести. Заседание состоялось 11 июня этого года.

Как мы рассказывали, 28 ноября 2023 года Арбитражный суд Краснодарского края вынес решение о сносе недостроенных корпусов и обязал ООО «Специализированный застройщик "Марго"» в 35-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу снести три объекта незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402048:891 площадью 22 000 квадратных метров на улице Каспийской. Под снос идут восьмиэтажный жилой дом № 1, двухэтажный жилой дом № 2, а также девятиэтажный корпус № 3.

Суд обязал ООО «Специализированный застройщик "Марго"» также в 35-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу провести рекультивацию нарушенных строительством и сносом самовольных построек земель в границах земельного участка.

В случае если застройщик не исполнит решение в установленный срок, Департамент имущественных отношений Краснодарского края вправе совершить эти действия своими силами и за свой счет, с правом взыскания понесенных расходов.

В случае если застройщик «Марго» не исполнит решение в течение установленного срока, то взыскать в пользу Департамента имущественных отношений Краснодарского края неустойку за неисполнение настоящего решения в размере 100 000 рублей за каждый день просрочки по истечении 35-дневного срока со дня его вступления в законную силу и до момента его полного исполнения.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба, говорится в судебном решении. Апелляция была подана в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа. 11 июня этого года он вынес решение, и снова не в пользу собственников. Суд отмечает, что участок под «Имеретинскими высотами» принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю. Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 15 октября 2010 года землю площадью 22 000 квадратных метров предоставили в аренду на 49 лет ООО «Специализированный застройщик "Марго"», на общество была возложена обязанность в двухмесячный срок заключить договор аренды с департаментом и зарегистрировать его в Росреестре, использовать земельный участок по целевому назначению, а в случае изменения целевого назначения внести соответствующие изменения в договор аренды. В документе было прописано целевое использование участка — для строительства многофункционального комплекса, сообщается в решении суда.

— По заданию застройщика ООО «Земельно-архитектурная мастерская» разработало проектную документацию, которая впоследствии получила положительное заключение негосударственной экспертной организации ООО «Проектстройнадзор». Как указывает департамент, в документах, послуживших основанием для принятия распоряжения главы администрации Краснодарского края от 15.10.2010 года, содержатся сведения, согласно которым в составе многофункционального комплекса предусмотрено размещение трех двухэтажных гостиниц коттеджного типа, одного восьмиэтажного гостиничного комплекса, спорткомплекса, ресторанов, открытых стоянок, спортивных площадок, зоны отдыха. Возведение многоквартирных жилых домов и апартаментов не предусматривалось, — говорится в решении суда.

Разрешение на строительство многофункционального комплекса застройщику было выдано 11 июля 2019 года. Вместо этого он начал возводить три жилых дома и распродал квартиры в них. Вид разрешенного использования земельного участка, а также договор аренды не предусматривал строительство многоквартирных жилых домов, считает суд. При этом доводы заявителей жалоб о том, что спорные объекты признаны самовольными постройками без наличия оснований, объекты возведены с соблюдением строительных норм и правил, не создают угрозу жизни граждан, суд отклонил как противоречащие установленным судами обстоятельствам дела. Оказывается, земельный участок, занимаемый объектами незавершенного строительства, изначально предоставлен в аренду в обход публичной процедуры, а значит, с нарушением закона, какие-либо основания для пользования участком у общества отсутствуют, уверен суд. Доказательств, подтверждающих наличие законных оснований владения и пользования спорной землей, застройщиком не представлено. Зато факт несоответствия возводимого объекта капитального строительства функциональному зонированию генплана, а также наличия в нем недостоверных сведений установлен предыдущей инстанцией — Арбитражным судом Краснодарского края.

— Доводы жалоб третьих лиц о нарушении прав участников долевого строительство были предметом рассмотрения судов и мотивированно отклонены, суды верно отметили, что спорные объекты незавершенного строительства по своей правовой природе являются самовольными постройками, в связи с чем не могут являться объектами гражданского права и гражданского оборота, в частности быть предметом договора ипотеки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса), — говорится в решении суда. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебной коллегии Верховного Суда РФ. То есть это последняя инстанция, в которую могут обратиться собственники квартир в «Имеретинских высотах», которые, к слову, строились по ФЗ-214 с эскроу-счетами.

Строительство ЖК началось в октябре — ноябре 2020 года. Квартиры там продавались очень активно, но в январе 2022 года, после того как корпуса были частично возведены, стройка была приостановлена. Застройщик увяз в судах. Например, в июле 2021 года он судился с администрацией Сочи из-за того, что она отозвала разрешение на строительство жилого комплекса.

Проектная документация получила положительное заключение экспертизы в 2018 году. В июле 2019 года администрация Сочи выдала разрешение на строительство многофункционального комплекса, которое должно было действовать до 2026 года, но в апреле 2021 года отменила это разрешение, посчитав, что застройщик не имел права строить жилой квартал вместо многофункционального комплекса. Были претензии и к возведению якобы незаконной подпорной стены, а также к нехватке парковочных мест.

Тогда судья решил, что у администрации не было оснований для отзыва разрешения на строительство. Судья посчитал, что доводы о нарушении вида разрешенного использования земельного участка несостоятельны, поскольку сама же администрация в 2010 году изменила вид участка с «для сельскохозяйственного назначения» на «многофункциональный комплекс». Кроме того, участок отнесен к территориальной зоне «Ж-5», где допускается строительство жилых комплексов. Суд признал недействительным постановление об отмене разрешения на строительство. Но власти стали судиться дальше. И все-таки добились своего, тот же Арбитражный суд постановил снести все недостроенные здания, и дольщики ЖК «Имеретинские высоты» не увидят свои квартиры.

Собственники квартир записывали обращение к президенту, их услышал Бастрыкин. В марте этого года глава СКР дал указание возбудить уголовное дело по обращениям участников долевого строительства в Сочи о нарушении их прав.

— В комментариях в социальной сети в адрес председателя СК России А. И. Бастрыкина вновь поступили обращения о нарушении прав участников долевого строительства ЖК «Имеретинские высоты» в Сочи со стороны ООО «Специализированный застройщик «Марго» и сотрудников местной администрации. В 2019–2021 годах граждане заключили со строительной организацией договоры на приобретение жилых помещений, однако возведение зданий завершено не было. При этом муниципалитет отозвал ранее выданное разрешение на строительство, а в декабре прошлого года обратился в суд с иском о признании объекта самовольной постройкой, подлежащей сносу, — сообщала тогда пресс-служба СКР. Поскольку ЖК строился по 214-ФЗ, собственникам предложили денежные компенсации, размер которых не позволяет сейчас приобрести недвижимость. Председатель СКР дал указание руководителю СУ СК России по Краснодарскому краю Андрею Маслову возбудить уголовное дело и представить доклад об установленных в ходе первоначальных следственных действий обстоятельствах. Исполнение поручения поставлено на контроль в центральном аппарате ведомства. О судьбе уголовного дела ничего не известно.