Не поможет даже полиция. Как выселить из квартиры арендатора, который не платит

Казалось бы, нет ничего проще, чем сдавать квартиру. Риски есть, но их можно минимизировать с помощью профессионального риелтора и правильно составленного договора, а если арендатор попался непорядочный, можно легко выставить его с вещами на улицу. Но как бы не так. Как и во всем цивилизованном мире, законно выселить даже злостного неплательщика, который месяцами треплет нервы хозяевам, в России можно только через суд. «Фонтанка» рассказывает, что делать, если в вашей квартире поселился не замечательный жилец, и как максимально себя от него обезопасить.

Мать троих детей Мария вместе с супругом в прошлом году решили впервые сдать свою квартиру. Арендатора подобрал риелтор. 61-летний мужчина произвел впечатление приличного человека. Назвался строителем. Он подписал договор, заплатил за месяц вперед и внес страховой взнос в размере одного ежемесячного платежа — 22 тысячи рублей. В июле 2022 года жилец заселился в квартиру вместе с собакой крупной породы. Собственники не были против животных.

Однако мужчина стал платить не вовремя и не полностью, перечисляя время от времени суммы в размере 5–7 тысяч рублей. Муж Марии всё время звонил и напоминал ему об оплате, на что в ответ получал стандартные отговорки. Семья терпела полгода.

В январе терпение кончилось, и супруги сообщили: «Хотим, чтобы вы съехали». Сначала договорились, что до конца месяца мужчина съедет, но позже он снова прислал какую-то сумму с припиской «за февраль».

— «Как же так, мы же с вами договорились!» — «У меня тогда была температура, и поэтому я согласился. Теперь я не соглашаюсь», — пересказывает разговор с жильцом Мария.

Арендатор уперся: «Не хотите по-хорошему — встречаемся в суде». Вместо жалобных рассказов он перешел к другим видам манипуляций: как бы к слову вспомнил, у его знакомой студенты-арендаторы залили квартиру, и она до сих пор с ними судится. Что лучше — хоть какие-то деньги или залитый пол?

— На данный момент у него долг в районе 50 тысяч рублей, но мне, честно говоря, эти деньги уже не нужны. Главное, чтобы он съехал, — говорит Мария.

Помимо новых черт характера жильца собственники узнали, что расплатиться он не может не только с ними. Судебные приставы хотят взыскать с него 300 тысяч рублей долга по кредиту по месту прописки в Ленобласти.

После устного уведомления мужчине привезли письменную претензию с требованием съехать до 6 февраля. Подписывать ее в присутствии свидетелей он отказался. В квартиру не пустил, а идти напролом не вариант, да и собака за дверью может быть против. Ситуация получается абсурдная: собственники не получают денег и не могут попасть в свое же помещение.

Вопрос выселения строптивого арендатора, который нарушил условия договора, нередко на практике решается напором. Юридически отчаянные арендодатели выносят, пока его нет, все вещи неплательщика на лестничную клетку и меняют замки. Попасть обратно в квартиру в таком случае человек сможет только с помощью МЧС или слесаря, которые по закону перед вскрытием попросят у него документ, подтверждающий право на собственность, которого, естественно, нет.

Но напор чреват тем, что арендатор может заявить, что в процессе у него пропала какая-нибудь ценная вещь, и обратиться в полицию. При этом, как говорит адвокат Александра Гудименко, ему придется доказать, что такая вещь действительно была.

Часто на несговорчивых жильцов отрезвляюще действует присутствие участкового. Риелторам знакомы случаи, когда нарушителей выселяли с полицией и понятыми. Цена вопроса — нервы всех действующих лиц и 2–3 месяца времени.

В ряде случаев эти способы оказываются действенными, но это, скорее, везение, что вам попался сочувствующий или мотивированный участковый, а арендаторы решили, что идти в суд себе дороже, и не стали заявлять о краже или порче своего имущества. Однако по-настоящему юридически подкованного жильца так не испугаешь, поскольку все эти действия незаконны.

По словам риелтора и юриста Сергея Павлова, договор найма (если арендодатель — физлицо) или аренды (арендодатель — юрлицо) может расторгнуть только суд. Исключение, если в договоре черным по белому прописано, что он считается расторгнутым в досудебном порядке, если оплата не поступает, например, в течение недели. Но даже тогда, если арендатор не хочет освобождать квартиру, выселить его может только суд. У полиции таких полномочий нет. Она может вмешаться, если в квартире, например, происходит драка или на поведение жильца жалуются соседи.

— Как часто бывает, арендодатель идет в полицию, просит выселить человека, а в полиции отвечают: «Мы-то здесь вообще при чем? Идите в суд». И это правильный ответ. Ошибка — идти в полицию с этим вопросом. И большая ошибка какие-то самостоятельные действия предпринимать — менять замки или выносить имущество, потому что тогда уже арендодателя могут привлечь к ответственности, в том числе к уголовной. За порчу имущества, кражу, самоуправство. Арендодатель может попасть еще в худшую ситуацию, чем неполучение аренды. Здесь не нужно эмоционально поступать, — пояснил «Фонтанке» эксперт.

— Выселить арендатора можно только через суд. Ни проникнуть на территорию, где живет арендатор, — естественно, если есть договор, — ни забрать его вещи нельзя. Вернее, можно, но это может повлечь встречный иск, — подтверждает Владислав Ильин, гендиректор агентства недвижимости «Мир квартир».

При этом услуги юриста по таким делам стоят в среднем 30–40 тысяч рублей (по итогу их можно будет взыскать с проигравшей стороны), а длиться процесс может от трех месяцев до года. По итогу с решением суда на руках выселить человека из квартиры могут только судебные приставы.

В суде ушлый арендатор может заявить, что не согласен с тем, что нарушил договор, потому что всю сумму или часть якобы отдавал наличными. Но это не должно пугать арендодателя, потому что единственным подтверждением наличной оплаты для суда будет расписка. Если ее нет — нет и доказательств. Чаще, как говорят юристы, суд становится на сторону арендодателя.

Как бы банально это ни звучало, но эксперты при поиске арендатора советуют обращаться к специалистам — профессиональным риелторам. Президент Ассоциации риелторов Петербурга Игорь Горский рекомендует работать через проверенные компании, которые «знают достаточно много ответов на те уловки, которые постоянно придумывают наши граждане».

Горский сетует, что доступ в профессию риелтора плохо регламентирован, и в этом огромные проблемы. Он предлагает проверять выбранную организацию или специалиста хотя бы через профильную ассоциацию.

Чтобы избавить себя от головной боли, собственник может обратиться в управляющие компании, которые специализируются на сдаче объектов в аренду. Они берут за свои услуги в районе 10–20 % от стоимости аренды и несут ответственность за то, чтобы объект был передан в надлежащем виде, вовремя были оплачены коммунальные услуги и взималась арендная плата.

Если собственник сам хочет заниматься этим вопросом или не может себе позволить услуги специалистов, ему самому и придется отслеживать своевременную оплату аренды и коммунальных услуг. Месяц просрочки еще покрывает страховой взнос, а вот готов ли арендатор ждать два, три месяца, полгода — это решать ему.

Но самое главное — составить правильный договор. Сергей Павлов советует обязательно вписать туда тот самый пункт о досудебном расторжении. Кроме того, можно прописать пункт о том, что если арендатор съехал и в течение условного месяца, а не после окончания арендных отношений, не передал квартиру, то у арендодателя есть право вывезти его оставшиеся вещи на склад ответственного хранения под опись, чтобы потом взыскать с него издержки за хранение. Таким образом арендодатель выйдет из положения, если его жилец перестал платить, съехал и оставил в квартире свои вещи, с которыми по закону ничего нельзя сделать.

Опись вещей можно составить самостоятельно при свидетелях. В ней указывается, что и куда вывезено. Затем эта информация отправляется арендатору. Если добровольно расходы за хранение он оплачивать не хочет, здесь тоже придется идти в суд.

При поиске арендатора важно провести определенный «фейс-контроль».

— Вы проверяете, что это за человек, где он работает. Если это студент — в каком институте он учится, платит за себя сам или ему помогают родители. Если помогают родители, наверное, есть смысл сделать вежливый звонок и каким-то образом обозначить себя. Убедиться, это вообще родители или просто сосед по комнате, которого попросили сыграть их роль, — говорит Горский.

Как отмечает глава «Мира квартир», каждый проверяет арендатора в меру своих возможностей. У фирмы есть серьезный юридический департамент и служба безопасности, которые своими методами проверяют обе стороны перед заключением договора.

Можно попросить у человека контакты людей, которые могут поручиться за него, или бывших арендодателей, которые могут дать рекомендации. Если арендатору скрывать нечего, он не должен принципиально отказывать, уверен Павлов, но слишком усердствовать тоже не нужно.

— Я у людей, конечно, не запрашиваю кредитную историю. Можно спросить, и человек может ее предоставить добровольно, но это, наверное, будет уже перебором, — говорит риелтор. Первоначальный платеж, страховой депозит и агентские расходы, которые арендатор несет зачастую, служат минимальным подтверждением платежеспособности.

Все эти действия помогут лишь снизить вероятность попадания в непростую ситуацию, а дальше остается только надеяться на лучшее.