Актив с отрицательной ликвидностью. Риелтор рассказал, почему нельзя покупать гостиничные номера в Сочи

Инвесторы всё чаще рассматривают гостиничные номера как способ вложить деньги в недвижимость. Однако реальность оказывается далека от обещаний. По словам эксперта по недвижимости Сочи Кирилла Флуткова, такие объекты приносят прибыль застройщикам и управляющим компаниям, но не собственникам. Владельцу же достаются расходы и разочарования.

По словам Флуткова, проблемы начинаются уже на этапе покупки. Инвесторам предлагают не реальные показатели, а прогнозы доходности, иногда рассчитанные на десять лет вперёд.

— Это не цифры, подтверждённые практикой, а способ оправдать высокую цену. Сегодня обещают 10% годовых, а через три года оказывается, что доходы в разы меньше. Тогда говорят: подождите десять лет, именно тогда всё сойдётся, — рассказывает эксперт.

Не менее спорна ситуация с инфраструктурой. Бассейны, спортзалы, эксплуатируемые кровли и другие зоны общего пользования, из-за которых отель кажется привлекательным, в собственность не переходят. Инвестору достаётся только номер площадью 15–20 квадратных метров. Всё остальное остаётся у застройщика. В случае конфликта собственника могут даже ограничить в пользовании бассейном или спортзалом, подчеркивает эксперт.

Дополнительный риск связан с так называемым котловым методом распределения доходов. Все номера одной категории объединяются, и прибыль делится между владельцами поровну.

— Собственник не знает, сколько сдавался именно его номер, и никак не может повлиять на результат. Если управляющая компания провалила сезон, убыток несут все. Простора для манёвра нет, — утверждает риелтор.

Жить в таких номерах практически невозможно: по договорам собственник может использовать объект только две недели в году. На этапе покупки это кажется мелочью. Но когда люди понимают, что доход минимальный, возникает желание самим жить в объекте. И тут выясняется, что договор этого не допускает.

Выйти из инвестиций практически невозможно. Продать гостиничный номер нереально: покупателям не получится втюхать красивые прогнозы, им нужны реальные цифры. «Когда инвестор решает избавиться от актива, он показывает настоящие доходы, а они чень скромные.

В итоге гостиничные номера оказываются активом с отрицательной ликвидностью. Они создают иллюзию доходности, но на деле собственник не может управлять объектом, влиять на прибыль и даже свободно пользоваться им.