Выжить в кладовке: почему квартиры для россиян становятся всё меньше, но дороже

Шринкфляция — это слово, наверное, будет словом 2025 года. Российские товары становятся всё меньше ради экономии продавцов: «усыхают» не только пачки творога и сливочного масла, но и квартиры. В регионах запретили сдавать микроквартиры, при этом каким-то чудом на рынке появляются микростудии, сопоставимые по площади с кладовками. В итоге покупатели вынуждены довольствоваться всё меньшим метражом за те же деньги.

Статистика показывает, что за последние 10 лет средний размер квартир в новостройках по России уменьшился на 14%. При этом на фоне уменьшения площадей наблюдается стремительный рост цен на недвижимость. По данным «Авито Недвижимости», в Москве квадратный метр жилья стоит уже почти 500 тысяч рублей, в Санкт-Петербурге — почти 300 тысяч. В топ-5 по стоимости также вошли Казань, Уфа и Нижний Новгород.

Малометражки стали так популярны на рынке не только из-за дешевизны, но из-за инвестиционного потенциала: их можно сдавать в аренду, объясняет MSK1.RU эксперт по недвижимости, управляющий партнер компании Delta estate Елена Земцова.

«Если речь идет о студиях 8–15 кв. м, то это, конечно, апартаменты. Они в целом изначально больше рассчитаны на сдачу в аренду, а не для жизни», — объясняет Земцова.

Эксперт отмечает, что минимальная адекватная площадь для проживания составляет 12 квадратов, а вот квартиры без окон (да-да, есть и такие!) просто не предназначены для жизни. К квартирам предъявляются более жесткие требования, поэтому менее 20 квадратных метров застройщики не строят, компенсируя маленькие размеры «хорошей эргономикой», объясняет маркетинговые уловки Земцова.

Земцова выделяет три основные группы покупателей таких объектов:

Первая — это покупатели с ну о-очень ограниченным бюджетом: для них важен принцип «пусть маленькое, зато свое». Эксперт считает, что для одиноко живущего человека часто лучше 20–25 метров своего жилья, чем всю жизнь скитаться по съемным. Часто такие варианты покупаются для детей после совершеннолетия или востребованы у молодых специалистов, которые не могут позволить себе большую квартиру.

Вторая группа — это полные антиподы первой: обеспеченные люди, которым необходима «квартира для пиджака». Эти люди, как правило, живут за городом и приобретают небольшие апартаменты рядом с работой в центре Москвы для того, чтобы просто переночевать. Это удобнее, чем тратить время на дорогу или снимать номер в отеле, даже капсульном.

Третья группа — инвесторы. Они приобретают лоты площадью 8–12 квадратов для сдачи в аренду, особенно в центре города, в хороших локациях, востребованных у туристов.

Земцова отмечает, что микроформат идеально подходит для туристов, которые предпочитают арендовать небольшие апартаменты в шаговой доступности от основных достопримечательностей.

— Например, студия 19 квадратов в районе Тверской — Ямской может стоить 120–140 тысяч в месяц, — приводит пример эксперт. — Апартаменты дешевле аналогичных квартир на 20%, что уменьшает первоначальные вложения и сокращает сроки окупаемости.

«Можно бороться, запрещая предложение более маленькой площади за те же деньги (то есть последствия), а можно проанализировать, почему даже субсидирование ипотеки не может решить проблему, а наоборот, привело к росту цен на жилую недвижимость», — размышляет генеральный директор Ассоциации развития финансовой грамотности Эльман Мехтиев.

Эксперт считает, что основным барьером для покупки недвижимости в кредит является размер первоначального взноса, который для многих является неподъемным.

Мехтиев предостерегает от простой отмены первоначального взноса, так как это может привести к росту просроченной задолженности (а ведь такую меру, кстати, предлагают некоторые «эксперты», предлагая «взбодрить» рынок жилья).

«Простая отмена первоначального взноса не поможет. Нынешний рост просроченной задолженности показывает: такие „льготы“ приводят к тому, что при малейших признаках проблем с финансовой устойчивостью такие заемщики чаще других не способны на исполнение своих обязательств», — подчеркивает эксперт.

Проще говоря, отменим начальный взнос за ипотеку — вообще перестанут платить. Вот и Мехтиев предлагает альтернативное решение: субсидирование не самого первоначального взноса, а страхования рисков, которые могут возникнуть при недостаточности стоимости залога для погашения задолженности по кредиту при низком первоначальном взносе.

«Или надо понижать стоимость строительства (что маловероятно). Или добиваться субсидирования, но не самого первоначального взноса, а страхования тех рисков, которые могут возникнуть при недостаточности стоимости залога для погашения задолженности по кредиту при низком первоначальном взносе».