Город на продажу: зачем Сочи столько торговых площадей

Сочи перенасыщен коммерческими площадями: к чему это может привести и кому это выгодно

В последние десятилетия город активно прирастал торговыми и коммерческими площадями. Появление многих из них вызывало у общественности недоумение и протест, но, как правило, проекты все равно реализовывались. В итоге мы имеем то, что имеем, теперь осталось только гадать, что же будет продаваться на этих сотнях квадратных метров и нужно ли это сочинцам и гостям курортного города

Не так давно Муниципальный институт Генплана заказал группе сочинских архитекторов проект планировки центральной части Сочи. По правилам, такая работа обязательно должна проводиться раз в 30 лет. В этот раз перед специалистами была поставлена задача спланировать городскую среду так, чтобы сделать центральную часть более-менее комфортной для обитания.

Ни для кого не секрет, что сегодня перегруженный автомобилями центр Сочи вряд ли можно назвать удобной средой. Как выяснилось в процессе работы над проектом, Сочи уже не тянет на статус курорта и из-за недостаточного на данный момент количества зеленых зон. Зато в избытке - торговых и коммерческих площадей сконцентрированных в непосредственной близости друг от друга. Это и стало первой проблемой, с которой столкнулись архитекторы.

- Такое количество площадей городу просто не нужно, - считает один из разработчиков проекта планировки Леонид Звуков, - Это даже противоречит правилам торговли. Концентрация торговых площадей в непосредственной близости друг от друга, включает очень жесткие правила конкурентной борьбы, ведь не понятно, кто все это будет покупать. В чем центр города действительно испытывает острую нехватку, так это в качественных предприятиях быстрого питания с разумной ценовой политикой и в зеленых зонах. Это место переуплотнено застройкой настолько, что единственные площадки, на которых сегодня можно разбить новые зеленые зоны - плоские крыши зданий и места, где расположены ветхие дома, в том случае, если они пойдут под снос.

Городская среда диктует свой стиль жизни, но даже если предположить, что все свои дела сочинцы делают в центре города, по факту выбор у них не так велик. Казалось бы, при таком обилии торговых площадей и жесткой конкуренции, их хозяева и арендаторы должны заботиться о том, чтобы их товар был не похожим на другие. Сегодня же около 80 % магазинов на той же Торговой галерее торгуют одеждой и обувью примерно похожего качества и одной ценовой категории. При этом, любому потребителю понятно, что в эту цену заложена и стоимость аренды торговых площадей, которая в центре более чем высока.

В советские времена Торговая галерея приносила в бюджет города хороший доход. Изначальный проект сегодня считают одним из самых удачных, он гармонично сочетал архитектурный стиль, расположение магазинов, зеленых зон и прогулочной части. На галерее было множество кафе, в которых можно было отдохнуть, да и сам ассортимент магазинов был довольно разнообразным, по меркам советских времен, конечно же.

Изначально галерея делилась на несколько блоков, в каждом из которых, были разные категории товаров, все вместе могло полностью обеспечить всем необходимым как курортников, так и местных жителей. Здесь был продуктовый блок, в котором располагался универсам с продуктами, магазин «Детский мир», «Зенит», где продавалась техника, в том числе и лучшие в стране фотоаппараты, в районе «Мелодии» были товары для курортников и интересные сувениры. Старожилы города помнят знаменитый и дефицитный в те времена белорусский трикотаж и итальянскую обувь. Ассортимент был достаточно разнообразный, а не ограничивался трио «платье-туфли-сумка».

Сегодня торговых площадей на галерее - в несколько раз больше, поэтому остается только гадать, чем же хозяева пустующих площадок собираются «брать» потребителей. На последней сессии Городского Собрания депутат Нора Лепсверидзе рассказала о том, что большинство магазинов пустуют и покупатели заходят в них очень редко, поэтому у многих предпринимателей даже нет возможности платить налоги. Озвучена эта информация была в связи с обсуждение будущего Торговой галереи, а именно – намерения администрации города-курорта сделать улицу Навагинскую полностью пешеходной. По мнению сочинцев, это решение лоббируется владельцами коммерческих объектов, которые надеются, что проходящие мимо магазинов сочинцы и гости курорта нет-нет, да и заглянут на «огонек», прельстившись какой-либо яркой витриной.

Поможет ли это коммерсантам, вопрос спорный, при этом угроза их бизнесу и жилым домам на Навагинской в результате реализации такого проекта, несомненно, возрастет. Зеленую зону и тротуар планируется вынести на проезжую часть, а это, по мнению депутатов, ограничит доступ пожарных машин к магазинам - в том случае, если какой-то их них загорится, потушить пожар будет невозможно.

У сторонников и противников идеи превратить эту улицу в пешеходную есть масса неопровержимых аргументов, по мнению же специалистов, главный минус такого решения, – отсутствие парковок в центральной части Сочи. Эту проблему отмечали и архитекторы, работавшие над проектом планировки центральной части города.

- Несмотря на то, что количество торговых центров в этом месте «зашкаливает», большинство из них не обеспечены стоянками, - говорит Леонид Звуков, - Поэтому и сотрудникам и посетителям просто негде оставить машины. А многие из них вообще не имеют ни одного машиноместа, незаконно блокируют проезжую часть и тротуары, и создают транспортные заторы практически на всех улицах. Поскольку удобный подъезд к ним запрещен, многие вообще отказываются от их услуг. По Градостроительному законодательству каждое предприятие и организация обязаны обеспечить необходимое количество парковочных мест как для своих сотрудников, так и для посетителей, однако это требование в Сочи не соблюдается. Администрации города и районов не следят за этим, хотя чиновники имеют мощный законный рычаг воздействия на руководство таких компаний. Для того чтобы решить эту проблему, Городскому Собранию Сочи необходимо закрепить норму обеспечения парковочными местами для всех без исключения предприятий и организаций, а также создать соответствующую комиссию, которая должна будет решать вопросы обеспечения парковками. (К слову, еще одним необходимым условием, которое позволит разгрузить центр, должно стать перепрофилирование непрофильных предприятий и организаций в центральной части города и их вынос за черту центра, а также ввод моратория на строительство жилья. Подобные решения были предусмотрены в проект планировки и переданы на рассмотрение МИГу).

Примечательно, что при такой концентрации пустующих и строящихся торговых площадей, при отсутствии столь необходимой инфраструктуры, стоимость квадратных метров на городском рынке коммерческой недвижимости по-прежнему остается высокой. Приобрести площади на Торговой галерее по 100 тысяч за квадрат считается удачей и такая сделка, по информации специалистов, возможна только в случае срочной продажи. Однако делать из этого вывод, что площади востребованы по прямому назначению, было бы ошибочно - высокая стоимость держится за счет таких игроков рынка, как инвесторы. Инвестиции в недвижимость всегда считались выгодным предприятием, а Сочи был особенно интересен для инвестиций как единственный субтропический город страны. Игры 2014 года еще больше увеличили интерес к сочинской недвижимости. Многие выкупают площади в строящихся торговых центрах либо жилых домах по более низкой цене и «выбрасывают» их на рынок после сдачи объекта в эксплуатацию уже дороже. Инвестор всегда будет держать нужную ему цену, так как она включает и его прибыль. Торопиться, уступать и делать «срочные продажи» ему нет смысла, в результате многие коммерческие площади сегодня пустуют и годами ждут покупателей.

Впрочем, предпринимателей, которым сейчас не по карману покупка площадей под свой бизнес, можно обнадежить: по прогнозам некоторых экспертов, Сочи в ближайшие годы ждет обвал цен на коммерческие объекты - уж слишком их много построено.