Продать дороже на миллион: москвичка купила студию в Сочи и превратила ее в эксперимент

Жительница Москвы рассказала, как приобрела студию в Сочи, рассчитывая на переезд, но потом решила от нее избавиться. И выгодно продать помогли нехитрые манипуляции и хоумстейджинг.

Хоумстейджинг — от английского home staging — «инсценировка дома» — это подготовка недвижимости к продаже с учетом психологических, эстетических и маркетинговых принципов потенциального покупателя. Большое значение имеет фотосъемка. Красивые кадры помогают покупателю лучше представить свою жизнь в пока еще чужом доме.

— Живу в Москве, но расскажу про нашу квартиру в городе-курорте Сочи, которую мы обустраивали, чтобы сократить сроки ее продажи и повысить конечную стоимость, — написала автор.

По ее словам, можно было все оставить, как есть, но они предпочли немного вложиться и повысить стоимость на миллион рублей.

Изначально эта квартира покупалась для жизни у моря. Выбор пал на студию 27 квадратных метров плюс 4 квадратных метра лоджии с черновой отделкой с целью сделать ремонт под себя.

Они умудрились поделить комнату так, что у них оказалось изолированное спальное место. Для этого отделили пространство для кровати перегородкой, скрыв его от посторонних глаз. Основная зона получилась совмещенной с кухней гостиной. Затем встал вопрос о возвращении в Москву, и они сдали жилье в аренду. Квартиранты жили там почти три года. Но на расстоянии хозяевам было сложно полноценно всё контролировать, искать и заселять новых людей, поэтому они в итоге решили продать квартиру. Показы проходили вяло, и обратной связи либо не было, либо с ними торговались и предлагали купить по цене ниже рыночной. И тогда хозяйка квартиры всё взяла в свои руки, о чем подробно рассказала в микроблоге.

— Мы приехали в Сочи, чтобы лично осмотреть нашу квартиру, и зарубили себе на носу: показы точно должны проходить в отсутствие проживающих там людей и тем более арендаторов, потому как квартиры в таких случаях находятся в буднично-непотребном состоянии, — написала автор.

Взвесив все факторы, они решили полноценно завершить ремонт, заказать клининг и сделать хоумстейджинг.

По финансам они вложили 65 000 рублей: 10 000 рублей — на дерево для отделочных работ, 15 000 рублей — на клининг, 5000 рублей — на услуги мастера по ремонту, 35 000 рублей — на мебель, текстиль, декор за вычетом суммы, которую удалось сберечь путем продажи неактуальной для проекта мебели.

Продали квартиру на 1 000 000 рублей дороже, чем планировали изначально.

Подготовка к продаже

Из-за долгой сдачи в аренду налицо был естественный износ. Однако всё удалось поправить небольшими усилиями. Вот что пришлось сделать:

— повесить подвесное кресло на лоджии;

— смонтировать реечный потолок в спальной зоне;

— прибить настенные рейки в нескольких местах;

— заменить кран;

— поменять ручки на двери;

— разобрать и вынести неактуальный шкаф;

— выкинуть хлам и ненужные мелкие вещи;

— нанять клининг. Окна, техника, полы, текстиль, мебель — всё должно было быть в идеальном порядке.

Нужно было позиционировать идеологию минимализма, которая сейчас близка многим прогрессивным людям. В квартире после ремонта необходимо было добавить света, домашней атмосферы, акцентировать внимание на преимуществах — открытой большой лоджии, высоких окнах, грамотном зонировании, высоких потолках. На всё у них ушло 10 дней.

Процесс работы складывался так

День 1. Предварительный клининг, корректировка концепции хоумстейджинга после визуальной оценки квартиры, поиск и заказ необходимого на маркетплейсах.

Они, конечно, предполагали, что квартира поистреплется после арендаторов, но не думали, что настолько. Ударную эксплуатацию приняли на себя, например, журнальный столик, который они решили не использовать, а сразу отдали в добрые руки, шатающийся шкаф в потолок, который к тому же препятствовал рассеиванию дневного света в зоне гостиной, разнотонное освещение по всей квартире.

Почти всё они заказали на маркетплейсах, даже зеркало. Сочи пока не избалован многочисленными интерьерными магазинами, поэтому те, что есть, находятся вне конкуренции и сильно заламывают цены.

Особую боль доставляла зона приготовления пищи. Пригоревший жир на плите — явно антипродающая история. Тут должна быть идеальная чистота.

День 2. Проектирование реечного потолка, замеры и закупка отделочных материалов.

День 3 и 4. Мелкие отделочные и сантехнические работы, разбор лишней мебели и ее продажа через сайты-агрегаторы. Таким образом они избавились от комода, прикроватной тумбы, журнального столика и высокого шкафа.

День 5 и 6. Монтаж реек на стены и потолок, а также подвесного кресла — для него они приглашали специалиста с оборудованием, которое не смогли привезти из Москвы.

— Для Сочи характерны контрастные перепады рельефа из равнин в горы и очень плотная застройка. Нам повезло, и вид с балкона открывался на частный дом и прилегающий к нему ухоженный сад. В итоге кресло на лоджии оказалось настолько притягательным вкупе с видом, что один из потенциальных покупателей на показе, по словам агентов по недвижимости, не хотел покидать квартиру, — отметила автор.

День 7. Распаковка и подготовка мебели, текстиля и декора, вывоз мусора.

День 8. Финальный клининг.

День 9. Непосредственно хоумстейджинг — расстановка мебели, текстиля и декора согласно задуманной концепции и фотосъемка.

День 10. Публикация объявления на нескольких сайтах.

В гостиной диван они не меняли, выполнили его химчистку. Убрали старый пуф и заменили журнальный столик за их неактуальный внешний вид. Оставили компактный стильный столик. Поместили светлый плед на громоздкий диван, чтобы он не выглядел слишком большим темным пятном на фоне светлых стен.

Вместо шкафа в потолок, находящегося за серым пуфом, оставили свободное пространство, в котором будущий покупатель мог бы по желанию разместить рабочее место или косметический столик.

Точками фокусировки при фотосъемке стали оформленные в рамках хоумстейджинга сценарии: зона отдыха в гостиной, зона приема пищи, спальная зона, зона отдыха на лоджии.

У вас не будет второго шанса создать первое впечатление

Правильное формирование объявления — залог успеха. Один из ключевых моментов в этом вопросе — заглавное фото, самый яркий положительный сценарий в вашей квартире. Они на эту роль предпочли фотографию лоджии.

Также, по мнению девушки, важен последующий порядок фотографий, отражающий логичное перемещение по квартире от входа, и честное описание. Чтобы у человека, заинтересовавшегося квартирой на сайте, по прибытии на просмотр совпали его ожидания и реальность: так просыпается доверие.

— После публикации объявления создался своеобразный вакуум — тишина. Люди просматривали наше объявление, сохраняли его, но у нас не было должной обратной связи от потенциальных покупателей.

Возможно, это было связано с тем, что рынок объявлений в городе Сочи наводнен фейковыми предложениями и захвачен агентствами по недвижимости, а также в нем много конкурентных объектов по стоимости ниже нашего. Но наше объявление представилось интересным некоторым риелторам, и это задало увеличение дальнейшего темпа по показам. Начались точечные показы, и после каждого мы получали предложение о покупке квартиры, — сообщила автор.

Итоги и выводы

Девушка пишет, что хоумстейджинг, тем более с большими вложениями, не всегда необходим. Иногда бывает достаточно вызвать клининг, расхламиться и воспользоваться услугами грамотного фотографа. Главное — в квартире должно быть чисто, светло и просторно.

— Но благодаря своим экспериментам с хоумстейджингом я поняла, что он помогает продать и сдать квартиру дороже и значительно быстрее, чем без него. А еще — выбрать более приятную или платежеспособную категорию покупателей и арендаторов, — акцентировала она.