Правила застройки Сочи: 25-этажные дома у моря, новые промзоны и прочие сюрпризы

Как изменят Сочи новые Правила застройки и землепользования

В последних числах ноября этого года во всех районах Сочи прошли общественные слушания по предлагаемым администрацией изменениям в Правила застройки и землепользования (ПЗЗ). Всего Департамент по архитектуре и градостроительству администрации Сочи вынес на слушания около 200 изменений. Если резюмировать их основной итог, то нас в ближайшее время ждет очередной наплыв высотных домов. Стройки развернутся везде, в том числе и в Центральном районе города, где, согласно данным того же департамента, свободных мест для этого практически не осталось. Увеличение жилищной застройки состоится за счет общественно-деловых и зеленых зон, земель садово-огороднических товариществ. Еще одна тенденция – появление промышленных предприятий на землях сельхозназначения.

Что нам будет стоить, если рядом дом построят

Одна из жительниц Сочи, пришедшая на собрание общественного движения «Закон и Порядок», где обсуждались итоги слушаний по изменениям ПЗЗ, удивилась: «Я раньше не думала, что строительство новых домов может так сильно повлиять на тех, кто живет рядом». Как оказалось, влияет, и даже очень. Новые высотки рядом с уже сложившейся застройкой – это нагрузка на и без того нестабильные распределительные сети. Даже если поверить заверениям энергетиков на счет значительного увеличения мощности электросетей и предположить, что свет из-за новых высоток не станет гаснуть еще чаще, остается увеличение нагрузки на водопровод, канализацию и теплосети. Все это городское хозяйство крайне изношено. Еще один серьезный минус коснется любимого чиновниками понятия «инфраструктура»: появление новых домов в вашем микрорайоне – это увеличение и без того длинной очереди в детские сады и поликлиники, повышение плотности населения, критическая нехватка парковочных мест, рост пробок на дорогах. Есть и не столь явные недостатки: за счет повышения плотности застройки уменьшатся зеленые зоны, которых и так осталось крайне мало, сокращается свободное городское пространство.

Строительство новых домов и микрорайонов, конечно, должно вестись, без этого не будет развития Сочи. Но город – единый организм, в котором все взаимосвязано, и для того чтобы новые высотки не обернулись проблемами для жителей старых, существует Генеральный план развития города. В нем должны быть указаны территории, перспективные для застройки и дальнейшего развития новых микрорайонов. Как показывает практика последних лет, Правила землепользования и застройки и План развития существовали в Сочи как два совершенно не пересекающихся документа. К примеру, в градостроительном плане существуют четкие ограничения на строительство в центральной части города, максимально допустимую этажность зданий, количество и объем зеленых и рекреационных зон в соответствии с требованиями законодательства РФ к курортному городу, при этом изменения в Правила застройки и землепользования, уже внесенные в последние годы и предложенные администрацией сейчас, практически полностью игнорируют все эти нормы.

Строить или нет, очень хотят решат без нас

Публикации о планирующихся изменениях в ПЗЗ на «Сочи Экспресс» и других интернет-ресурсах – одни из самых читаемых, при этом слушания во всех районах проходили при пустых залах и для большинства горожан остались практически незаметными.

«Такие изменения – серьезная градостроительная работа, так или иначе отражающаяся на жизни горожан, - считает член движения «Закон и Порядок» Валерий Сучков. – Поправок – около двухсот, огромное количество изменений. Сколько о них говорилось? Администрация ограничилась скромным объявлением о слушаниях, написала адрес, где можно ознакомиться со списком поправок. На этом все – никаких обсуждений изменений в правилах в СМИ, высказывания различных позиций, заседаний, круглых столов. Речь идет о серьезных изменениях городской среды обитания для тысяч сочинцев. На публичных слушаниях в Адлерском районе начальник департамента архитектуры Александр Зачитайлов просто прочел по бумажке длинный список поправок. Мы обратились с просьбой дать возможность обсудить каждую из них, но он продолжал читать, сказал, что обсуждение будет позже. Это длилось около часа. Был выдан огромный объем информации, в котором обычным жителям разобраться сложно. Поэтому обсуждения, по сути, не было. В Хостинском районе люди пришли более подготовленными, и Зачитайлова просто «захлопали», но если говорить о городе в целом – люди не спешат принимать участие в общественной жизни. Возможно, потому, что не понимают, как перевод одной городской зоны в другую может отразиться на их среде обитания, или не верят в то, что могут что-то изменить. Но, так или иначе, наше движение будет требовать отмены многих решений, принятых на слушаниях в суде».

Что хотят изменить

Основное впечатление от предлагаемых изменений в Правила землепользования – точечный подход без какой-либо системы. Например, если предлагалось повысить этажность домов на землях какого-либо садового-товарищества, то рассматривали 1-2 участка. То есть, вот на этом участке можно строить дома до 7 этажей, а на соседнем – уже нет, так как «другой вид разрешенного использования». Город предлагается изменить «пятачками», без каких-либо объяснений, не говоря уж о градостроительной логике.

Что касается «работы» с более крупными участками города, целыми микрорайонами, то, пожалуй, изменения коснулись только Светланы – практически на всей ее территории разрешена будет высотная застройка. Впрочем, это изменение можно считать своеобразным итогом, та же Лысая гора на сегодняшний день застроена многоквартирными домами на участках, где разрешено только индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а то и вовсе садовых. Теперь здесь возможно строительство домов до 7 этажей, так что скоро новые ЖК появятся и на тех немногих свободных местах, которые там еще остались. Кроме того, строительство высоток теперь разрешено и на месте общественно-деловой зоны, рядом с жилищным комплексом, построенном на территории бывшего санатория «Москва».

В Хостинском районе также общественно-деловую зону* на улице Депутатской «подрежут» для новых высоток до 25 этажей. Такие же «свечки» теперь разрешено строить на улицах Гагринская и Южная. На улице Джапаридзе магазин, расположенный в зоне РК** (лечебно-оздоровительных учреждений), превратят в жилой дом.

Из глобальных изменений в Адлерском районе стоит отметить еще судьбу 84 гектаров, принадлежащих НИИ Приматологии – их также переведут в зону Ж-3, где разрешено строить высотки. А порядка 70 соток в районе Форелевого хозяйства, которые были землей сельхозназначения, станут зоной промышленных предприятий.

Еще 43 гектара земель сельскохозяйственного назначения в Лазаревском районе отданы под разработку карьера для добычи камня в правом вырубки леса и около 17 гектар – под промышленную зону.

Против чего возражали сочинцы

Члены общественных организаций, депутаты и просто инициативные сочинцы, из тех, кто пришел на слушания представили свои возражения и предложения по Правилам в комиссию по проведению слушаний. Среди них следует отметить предложение движения «Закон и Порядок» предоставить сочинцам возможность самостоятельно менять вид разрешенного использования земельных участков, которые находятся у них в собственности: из земель садовых товариществ в жилищную зону, где разрешено строить дома до трех этажей. Также общественники вышли с инициативой установить в Сочи зоны пляжей - на сегодняшний день ни один из пляжей в городе-курорте не поставлен на кадастровый учет. И, наконец, по мнению активистов, в Сочи необходимо ввести зону лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

В свою очередь, депутат Горсобрания Сочи Людмила Шестак не согласилась с изменением, по которому жилые дома можно будет строить в зоне, предназначенной для лечебно-оздоровительных учреждений в приморской части города, а также с разрешением на строительство кафе и ресторанов рядом с памятниками природы (в природоохранных зонах природных территорий ограниченного пользования). Большие сомнения у депутата вызвало и предложение построить крематорий в зеленой зоне ограниченного пользования и зоне объектов спорта, туризма и активного отдыха. И, наконец, нарекания вызвало предложение внести в графу «благоустройство» объект «Бювет», который разрешили строить в зонах зеленых насаждений общего пользования. «Таким образом, власти пытаются узаконить бювет у Зимнего театра, который является объектом капитального строительства» - написала она в своих поправках.

Публичные слушания по изменениям в Правила застройки и землепользования были признаны состоявшимися. Теперь поправки, которые выносились на суд общественности, предстоит утвердить депутатам, для рассмотрения изменений ПЗЗ в Городском Собрании Сочи уже сформирована комиссия Учтет ли она возражения общественности, высказанные на слушаниях, покажет время.

Изменения в ППЗ. Мнение председателя Общественного Градостроительного Совета Ольги Козинской:

- Правила застройки и землепользования для Сочи разрабатывала компания из Санкт-Петербурга, и сегодня вопросов к ее работе у специалистов возникает довольно много. Еще одна проблема в том, что администрация города не поставила на кадастровый учет границы зон с разным видом использования, а отсутствие четких границ, позволяет некоторую двусмысленность. Сейчас очень сложно сказать, насколько реальная ситуация с застройкой города соответствует той, которая заявлена в документах. ПЗЗ – это часть реализации генерального плана города. А Сочи стал примером того, что они идут в разрез с основным градостроительным документом. Все это привело к тому, что основной документ градостроительного развития уже потерял свою актуальность, не смотря на то, что разрабатывался не так давно. Я хочу сказать, что ресурсы использования той или иной территории не бесконечны. И любой город рано или поздно достигает своей крайней точки градостроительного роста. Я считаю, что Сочи достиг ее уже давно.

Для справки:

*"Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами" - Градостроительный кодекс РФ.

**"Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма" - Градостроительный кодекс РФ.